В соответствии с постановлением Законодательной Думы Хабаровского края (далее - край) от 30.03.2022 № 1264 «О плане работы Законодательной Думы Хабаровского края на II квартал 2022 года» постоянным комитетом Законодательной Думы края по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса проведена работа по осуществлению контроля хода исполнения Закона края от 25.07.2018 № 353 «Об отдельных вопросах защиты прав и законных интересов пострадавших граждан, участвующих в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах или жилых домах блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, на территории Хабаровского края» (далее - Закон края № 353)
Действие Закона края № 353 направлено на регулирование отдельных вопросов защиты прав и законных интересов пострадавших граждан, участвующих в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах или жилых домах блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, на территории края в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - пострадавшие участники долевого строительства, Федеральный закон № 214-ФЗ).
В целях реализации Закона края № 353 Правительством края приняты необходимые правовые акты в сфере защиты прав и законных интересов пострадавших участников долевого строительства, определен орган исполнительной власти края, уполномоченный на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в лице комитета государственного строительного надзора Правительства края.
Единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах, формируемый в единой информационной системе жилищного строительства «Наш.Дом.РФ.».
Под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного федерального закона.
За 2021 год введены в эксплуатацию и исключены из единого реестра проблемных объектов три объекта, восстановлены в правах 59 граждан - участников долевого строительства.
По состоянию на 17.03.2022 в единый реестр проблемных объектов включено 20 объектов жилищного строительства, расположенных в крае, возводимых 11 застройщиками (из них семь признаны банкротами), в которых 1 670 пострадавших участников долевого строительства, из них:
по трем объектам в мае 2022 года ожидается принятие решения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о способе восстановления прав пострадавших участников долевого строительства;
по восьми объектам достройка осуществляется собственными силами застройщиков и инвестором;
по девяти объектам восстановление прав граждан осуществляется с применением механизмов публично-правовой компании «Фонд развития территорий», в том числе приняты решения по четырем объектам - о достройке, по пяти объектам - о предоставлении выплаты возмещений участникам долевого строительства.
Вместе с тем министерством строительства края отмечается возможное применение механизмов публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в текущем году по семи объектам в связи с низкими темпами строительства, неоднократными переносами сроков ввода жилых домов и неисполнением обязательств по ранее заключенным мировым соглашениям.
Следует отметить, что 12 объектов жилищного строительства, расположенных в крае, входят в число потенциально проблемных объектов, строительство которых не завершено.
Комитетом государственного строительного надзора Правительства края в рамках возложенных полномочий проводятся контрольно-надзорные мероприятия, осуществляется взаимодействие с участниками долевого строительства проблемных объектов, оказывается организационная и консультационная помощь, направленная на реализацию предусмотренных краевыми и федеральными законами прав и гарантий.
В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных и жилых домов на территории края за 2021 год проведено 45 проверок, в которых выявлено 506 нарушений требований административного законодательства. Основными нарушениями являлись:
непредставление отчетности в установленный срок;
невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
неразмещение информации в единой информационной системе жилищного строительства или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации.
В ряде случаев ввиду непринятия в течение длительного времени руководителями региональных застройщиков проблемных объектов действенных мер по восстановлению прав пострадавших граждан и завершению строительства объектов соответствующие обращения направляются в прокуратуру края об инициировании проведения проверки с применением мер прокурорского реагирования.
Отмечается, что подобного рода меры позволяют возобновить строительные работы на проблемных объектах.
За принятыми и реализуемыми застройщиками мероприятиями по исполнению обязательств, направленных на завершение строительства проблемных объектов, на постоянной основе осуществляется контроль текущей ситуации на строительных площадках.
Во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 26.05.2017 № 1063-р ежеквартально формируется и актуализируется региональный план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ, на территории края.
Под председательством Губернатора края создана и действует рабочая группа по вопросам оказания содействия гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства жилых помещений в многоквартирных домах на территории края, включенных в единый реестр проблемных объектов или потенциально возможных к включению в него, и юридическим лицам по вопросам завершения строительства проблемных объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации и края, заседания которой проводятся на регулярной основе. С февраля 2018 года проведено 21 заседание рабочей группы.
Указанная работа осуществляется совместно с правоохранительными органами края, руководителями организаций-застройщиков, потенциальными инвесторами и инициативными группами участников долевого строительства.
Кроме того, для урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства Правительством края постановлением от 13.09.2019 № 371-пр создана некоммерческая организация «Фонд края по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».
Предметом деятельности указанного фонда определено в том числе завершение строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
В соответствии с Законом края от 10.11.2021 № 247 «О краевом бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» на обеспечение деятельности НКО «Фонд края по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» в 2022 году предусмотрено 44 450 тыс. рублей.
В настоящее время НКО «Фонд края по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» переданы права по трем объектам застройщика ООО «Диалог», завершить строительство которых планируется до 2023 года включительно.
В качестве одной из форм краевой государственной поддержки инвестиционной деятельности новых застройщиков (инвесторов) в статье 9 Закона края № 353 предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Законом края от 29 июля 2015 года № 102 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов».
Новый застройщик (инвестор) принимает обязательства по завершению строительства проблемного объекта и передаче пострадавшим участникам долевого строительства жилых помещений в проблемном объекте либо в ином многоквартирном доме, а в качестве компенсационной меры выступает земельный участок.
В целях реализации указанных положений Закона края № 353 Правительством края разработан Порядок отбора нового застройщика (инвестора) и реализуемого им (планируемого к реализации) масштабного инвестиционного проекта в целях предоставления ему земельного участка в аренду без проведения торгов, утвержденный постановлением от 07.03.2019 № 65-пр.
Основными проблемами, сдерживающими завершение строительства проблемных объектов и восстановление нарушенных прав пострадавших участников долевого строительства, в том числе в условиях внешнего санкционного давления, являются:
отсутствие необходимого объема финансовых средств у застройщиков для завершения строительства объектов жилищного строительства;
рост цен на строительные материалы и изделия из-за нестабильного курса рубля, перебои с поставками;
повышение процентных ставок на ипотечные кредиты в связи с повышением Центральным банком Российской Федерации ключевой ставки;
отсутствие в краевом бюджете финансовых средств на реализацию дополнительных (новых) региональных механизмов по восстановлению прав пострадавших участников долевого строительства в виде компенсационной выплаты гражданам - участникам долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства объектов недвижимости, не подпадающих под критерии, позволяющие признать их проблемными (ликвидированные застройщики, отсутствие проектной и разрешительной документации и др.).
Учитывая изложенное, постоянный комитет Законодательной Думы края по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса решил рекомендовать Правительству края продолжить реализацию краевой политики, направленной на защиту прав и законных интересов пострадавших участников долевого строительства, в том числе работу по поиску дополнительных финансовых источников на реализацию (новых) региональных механизмов по восстановлению прав пострадавших участников долевого строительства.
Комитету государственного строительного надзора Правительства края совместно с министерством строительства края даны рекомендации:
обеспечить соблюдение сроков реализации плана-графика («дорожной карты») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ, на территории края;
в целях недопущения появления новых пострадавших участников долевого строительства осуществлять контроль текущей ситуации на строительных площадках потенциально проблемных объектов жилищного строительства, строительство которых не завершено.
Министерству строительства края рекомендовано:
обеспечить работу по мониторингу, сохранению темпов и объемов ввода в действие объектов жилищного строительства в крае;
обеспечить реализацию мероприятий Плана первоочередных действий по обеспечению устойчивого развития края в условиях внешнего санкционного давления по направлению «Жилищное строительство», закрепленных за министерством строительства края.