Проблемы взаимодействия товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов с управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями в вопросах функционирования многоквартирных домов обсудили участники «круглого стола», состоявшегося в Законодательной Думе Хабаровского края.

     Свои предложения высказывали и представители ТСЖ, и управляющих компаний. Так, по мнению директора ООО УК «Мой дом» Евгения Розенталя, до сих пор нет четкого регламента того, какой должна быть процедура выбора управляющей или подрядной организации при сдаче заказчиком вновь возведённых капитальных строений.

     «На сегодняшний день эффективность управления многоквартирными домами - проблема злободневная, актуальность которой возрастает с каждым годом, - считает Евгений Розенталь. - Я хотел бы высказать свою личную гражданскую позицию по поводу изменения одного способа управления на другой и сказать, что есть понятие выбора способа управления, где законодательно достаточно четко определены процедуры проведения общего собрания собственников жилья, необходимый процент голосов для принятия решения по изменению способа управления. Но есть с понятие «реализация выбранного способа управления», когда по решению общего собрания создается ТСЖ, оно регистрируется, а затем выбирает управляющую организацию, которая занималась обслуживанием того или иного дома. И Управляющая организация либо согласна с этим решением собственников, либо отстаивает свои права, видя явные нарушения в проведении собрания. Думаю, что и управляющая организация, и недовольные собственники жилья вправе пытаться в судебном порядке оспаривать такие решения. А уж если жильцы получают двойные квитанции за услуги ЖКХ - это уж просто чрезвычайное происшествие! Не должны собственники квартир страдать. Причем, считаю, что обе стороны - и ТСЖ, и управляющая компания обязаны такую ситуацию не допустить. Иначе люди вообще не оплачивают квитанции. И происходит это не потому, что жильцы таким образом проявляют гражданскую несознательность. Они просто боятся потерять свои деньги.

     Евгений Розенталь рассказал участникам «круглого стола» об опыте работы своей управляющей компании. По его словам, она специализируется на обслуживании домов, в которых созданы ТСЖ. Здесь приветствуется создание ТСЖ, управляющая компания помогает им реализовать права по вступлению в управление своим домом.

     «Прошу всех участников управления домами не конфликтовать, а спорные ситуации разрешать исключительно на законодательном уровне, - обратился к собравшимся Евгений Сергеевич. - Помощь может оказать и созданная в Хабаровске Ассоциация товариществ собственников жилья. А непорядочные руководители, жаждущие обогатиться, есть и в управляющих компаниях, и в ТСЖ.

     О взаимодействии ТСЖ и управляющих компаний расскажу на своем примере. Наша компания создана в 2009 году. Тогда Советов многоквартирных домов еще не было. А ТСЖ общий диалог нам найти удалось. Наш опыт доказал, что добиться хорошего взаимодействия с товариществом собственников можно и нужно. Мы хотели конструктивного диалога, искали его. Начали с правления ТСЖ. Сейчас законодательно введено понятие «Совет многоквартирного дома». В выстроенных нами взаимоотношениях ТСЖ - управляющая компания я до сих пор не разочаровался. В этом симбиозе очень много положительного, но есть, конечно же, и проблемы. Главная - органы управления ТСЖ созданы зачастую не из профессионалов в жилищной сфере, но плюс в том, что эти люди небезразличны к судьбе своего дома. К тому же, управляющая компания взаимодействует не с разобщенными собственниками, а с юридическим лицом, которым является ТСЖ. Его правление напрямую может повлиять на улучшение качества обслуживания дома и применить меры, в том числе финансового воздействия, на управляющую организацию. К тому же, в ТСЖ есть контролирующий орган - ревизионная комиссия, которая если это предусмотрено договором управления вправе осуществлять контроль за деятельностью ТСЖ и управляющей организации в части обслуживания многоквартирного дома. В случае недовольства товариществу собственников жилья легче сменить управляющую организацию. Вот главные плюсы взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. Но есть и минусы. Например, в случае совместного управления многоквартирным домом ТСЖ и управляющей компанией, люди, приходя на должность председателя правления ТСЖ, работают на общественных началах. А юридически на них лежит и ответственность, и определенные обязанности: сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, взаимодействие со всеми контролирующими органами. Конечно, порядочная управляющая организация все эти функции возьмет на себя. А в другом случае? Здесь у меня есть предложение: сегодня законодательством установлено, что если управляющая компания заключает с ТСЖ договор на управление, то она должна в том числе исполнять функции поставщика коммунальных услуг. Необходимо определить, что при наличии договора управление между ТСЖ и управляющей компанией ответственность за эти функции ни в коем случае не должна ложиться на председателя и членов правления товарищества собственников жилья.

     Что касается взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, то здесь тоже можно выделить ряд проблем. Сегодня именно ресурсоснабжающие организации законодательно определены исполнителями коммунальных услуг. На мой взгляд, такое решение было абсолютно правильным. Потому как отношение с собственниками жилья должны строиться по принципу «одного окна». Жильцы не должны искать решение проблемы с отсутствием в кране горячей воды в звене целой цепочки: управляющая организация, муниципальные тепловые сети, генерирующая компания. Собственник должен обращаться по одному номеру телефона и по одному адресу. Но есть и другая сторона вопроса - ТСЖ и управляющие организации несут существенные расходы от подобного рода взаимодействия. При этом их работа становится слабо прогнозируемой, а планирование затруднено. В результате часть управляющих организаций и ТСЖ по различным основаниям уклоняются от исполнения функций поставки коммунальных услуг. А те, кто соглашается, оказываются в разных конкурентных условиях. Кому же удалось «избежать коммуналки», оказываются в более выгодном положении. Отмечу, что в сумме зачислений, поступающих от собственников жилья, основную часть расходов составляют платежи за коммунальные услуги - 60 процентов и более. Еще одна проблема - укомплектованность индивидуальными приборами учета, которая составляет всего 20 процентов! Большие вопросы и по начислением за ОДН. Да, новые правила, при которых сверхнормативные расходы не будут оплачиваться жильцами, снимут социальное напряжение. Но не позволяют ввести хоть какую-то плановую работу, ведь мы не знаем, сколько нам придется доплачивать за ОДН - сто или двести, тысячу или пять тысяч рублей. К тому же, эти неучтенные ранее расходы отразятся на текущем ремонте и содержании дома. Из-за такого решения в невыгодной ситуации оказались как раз те дома, которые общедомовыми приборами учета укомплектованы, ведь тем, где общедомовых счетчиков нет, начисления будут осуществляться по нормативу. А значит, ни ТСЖ, ни управляющие компании в этих домах никаких дополнительных расходов нести не будут».

     Евгений Розенталь высказал предложение - для того, чтобы ликвидировать большинство существующих несоответствий и несогласованных действий с ресурсоснабжающими организациями, нужно установить сбытовую пятипроцентную надбавку либо скидку для управляющих организаций и ТСЖ, которые взяли на себя функции поставщика коммунальных услуг. По его мнению, это позволит «хотя бы избежать прямых убытков, связанных с реализацией коммунальных услуг, а при умелой работе в этом направлении даже сделать эти отношения взаимовыгодными».

Пресс-служба
Законодательной Думы
Хабаровского края.